解体費用が2倍も違う？ 借地権と解体の注意点｜こんなことも「ケア活」なんです!?　実家の処分編②

仕事や育児、施設に入所した父の対応で忙しいという言い訳（？）をしつつ、実のところは思い出が詰まった実家を完全に手放す決断ができないまま、母が亡くなってから３年以上が経過していました。私がウダウダしている間に、屋根瓦が崩れたり、そこから人が侵入したような形跡があったり、ネズミが出入りする穴を発見したり、空き家の実家を取り巻く状況は悪化の一途を辿っていました。加えて、固定資産税に契約したままの水道代、そして、借地だったため土地代も支払っていました。ただそこに実家が存在しているだけで、お金が掛かるわけです。

さすがに「このままではいけない！」と重すぎる腰を上げるも、何をすればいいのかもわかりません。素人では太刀打ちできないとプロの力を借りることに。そこで、知人から紹介してもらったのが、この「実家の処分編」の監修を受けてくださった高橋さんだったのです。

自分の頭の中はグチャグチャでも、高橋さんに話を聞いてもらいながら１つずつやるべきことを整理していき、少しずつゴールが見えてきました。介護もそうですが、一人で抱え込んでいるだけでは、何も進みません。どんなことも上手にその道のプロの手を借りて、一緒に問題を整理することの大切さを改めて実感しました。

まずは借地だった実家の地主さんと借地権について話し合うことに。すでに父と家族信託をしていたため、その管理や売却などは受託者である私が行うことができます。以前からの父の希望もあり、地主さんに土地の借地権を買い戻してもらいたということを伝えました。

しかしながら、不動産関係の知識ゼロの私が借地権の売買という難題を一人で解決することはムリに等しく、ここでも高橋さんの力を借りることにしました。地主さん側も不動産屋さんに相談しており、お互いにプロの力を借りて話し合いを進めることになりました。



【専門家（不動産相続アーキテクツ株式会社　代表取締役　高橋大樹さん）が解説！】
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空き家になった実家を売却する際は、建物の状態だけでなく、土地の権利関係や売却条件を事前に確認することが大切です。
例えば、次のようなケースでは注意が必要です。

①     借地権付きの実家
土地が自分の所有ではなく借地の場合、借地権を第三者に売却するには、原則として地主の承諾が必要です。譲渡承諾料が発生することもあるため、事前に地主との調整が必要になります。また地主さんに買い取ってもらう場合も地主さんとの買取条件交渉が必要となります。

②     再建築ができない土地
建築基準法上の道路に原則2m以上接していない土地などは、建物を解体すると再建築ができない場合があります。解体する前に必ず確認しましょう。

③     境界がはっきりしていない土地
隣地との境界が不明確な場合、売却時にトラブルになることがあります。必要に応じて測量や境界確認を行うことが大切です。

④     私道に接している土地
前面道路が私道の場合、通行や水道・ガス管などの工事に関する権利関係を確認する必要があります。私道所有者の承諾が必要になるケースもあります。

⑤     相続登記が終わっていない土地
亡くなった親の名義のままでは、通常、そのまま売却ができません。相続人を確定し、遺産分割協議や相続登記などの手続きを進める必要があります。

このように、実家の売却には一般の方が気づきにくい問題が潜んでいることがあります。特に注意したいのは、売却する前に安易に建物を解体しないことです。 建物を残したまま売却した方が有利な場合もあります。

まずは不動産の権利関係や売却条件を確認し、相続不動産に詳しい専門家に相談することをおすすめします。

なお、今回のような借地権の実家では、建物を解体する前に地主と相談することが特に重要です。 解体によって借地権の扱いや売却条件に影響が出る場合があるためです。

実家の売却は、まず「どのような条件で売れる不動産なのか」を調べ、そのうえで売却方法を決めることが、損をしないためのポイントです。

💡解体・売却前に必ず確かめたい！実家処分の注意点5選

① 借地権の確認
・土地が借地の場合、売却や解体には地主の承諾が必要（譲渡承諾料が発生することも）。
② 再建築の可否
・道路に2m以上接していない土地などは、解体すると家が建て直せなくなる危険があります。
③ 土地の境界線
・隣地との境界があいまいだと売却トラブルに発展。必要に応じて事前の測量が必要です。
④ 私道・インフラの権利
・前面道路が私道の場合、通行や水道・ガス管工事で所有者の承諾が必要になるケースがあります。
⑤ 相続登記の完了
・亡くなった親の名義のままでは売却不可。遺産分割や相続登記の手続きが最優先です。

借地権に関する地主さんとの話し合いは、私、地主さん、高橋さん、地主さんを担当する不動産屋さんの４者で、複数回行われました。このスケジュール調整も地味に大変でした。こういったちょっとした手間のかかる事柄が、次々と押し寄せてくるのがケア活だということを忘れてはいけません。

実家の処分に着手しはじめたとはいえ、すぐに家を解体するわけではなく、近隣に迷惑を掛けないため、壊れた屋根瓦やネズミが出入りしている穴の対応をすることになりました。その修繕を工務店にお願いしたところ、簡易的な措置でも約５万円かかるとのこと。もっと早くから動いて実家を解体していればかからなかった費用です。早めのケア活は節約にもつながるというわけです。

地主さんとの話し合いも順調に進み、借地権は地主さんに買い戻してもらえることになりました。更地にして引き渡すという契約になっているため、引き渡し日までに実家を解体して、更地にしなければなりません。引き渡し日までの期間は約２ヶ月半。スケジュールを逆算して、解体業者を手配しなければなりませんが、これまでの人生で接点を持ったことがないため、知り合いなどを介して何社かの業者さんを紹介してもらいました。

その中から２つの解体業者に見積りをお願いしました。もちろん、２つの業者が見積りに来る際は立ち会いが必要です（こういったちょっとした手間が本当に多かった！）。やってきた解体業者の担当者は、いずれも人手不足などにより以前に比べて価格が高騰しているといいます。だとしても、２社の見積りは驚くほど違っていました。

２社の解体業者から算出された見積りの金額は、なんと２倍以上も開きがありました。ド素人の私でも「なぜこんなに違うのだろう？」と疑問を抱きました。そこで、A社の半額に近い見積り額を出したB社の担当者にその理由を聞いてみました。

※以下はB社の担当者から聞いた話をザックリとしたまとめです。あくまでご参考までに

A社は隣の県にある解体業者で、現場を仕切りはしても、解体現場を他の解体業者に仲介するような立ち位置。解体作業に使う重機は自社のものを使う場合、移動の距離や費用が掛かるため、実家近くの繋がりのある解体業者から人材も含めて借りて作業を行うのではないか。そのための費用がかさみ、B社よりも見積り額が高くなっているのかもしれない。

B社は実家と同じ地域にある解体業者。自社で重機を保持しているので、融通が利き、作業にあたる人材も自社のスタッフのため、それらにかかる費用が他者よりも安くなる。

解体ひとつとっても、業者によってさまざまな事情があり、価格においてもこんなに違いがあるなんて！　実際にかかわってみないと、わからないことだらけなのです。


イラスト（下）：日野あかね


今回、父には実家の借地権の売却による収入がありましたが、今後の施設代、介護費、医療費などで父の貯えは減っていくばかり。なんだかんだ言っても、親の介護にお金は必要です。そういった事情も考慮して、価格が低いB社に実家の解体をお願いすることにしました。やっと解体業者が決定するも、次から次へと新たな問題が発生するのです。


【専門家が解説】
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解体業者を選ぶ際は、金額だけでなく、見積り内容や工事の進め方を比較することが大切です。

解体費用は、建物の構造や立地条件、重機の搬入のしやすさ、業者の施工体制などによって大きく異なります。特に、自社で重機や作業員を確保している業者と、外注を中心に工事を行う業者では、費用に差が出ることがあります。
また、見積り金額が安くても、アスベストや地中埋設物等の撤去費用などが後から追加請求されるケースもあります。

そのため、最低でも2～3社から相見積もりを取り、工事範囲や追加費用の条件、近隣への対応、工事完了までにかかる期間、工事費用の支払い時期などを確認することをおすすめします。

解体工事は近隣トラブルも起こりやすいため、価格だけで判断せず、信頼できる業者を選ぶことが重要です。



🏗️ なぜこんなに違う？解体費用を見極めるコツ
●費用に差が出る主な理由
・自社施工の業者： 自社で重機や作業員を抱えているため、余計な中間マージンや移動コストがかからず安くなりやすい。
・下請け発注の業者： 他社への仲介や人件費・重機移動費が上乗せされるため、見積もりが高くなりがち。
●解体業者を選ぶ時の3大チェックポイント
①最低でも2〜3社の相見積もりを取る（工事範囲や追加費用の条件を比べる）。
②追加請求の条件を確認する（アスベストや地中の埋設物撤去が別料金になっていないか）。
③近隣への対応・配慮（騒音・ホコリ対策や工事期間の説明が丁寧か）。



※ブライバシー保護の観点から、一部フィクションが含まれています。




内容監修＆アドバイス：高橋　大樹（たかはし　だいき）



【監修者プロフィール】
不動産相続アーキテクツ株式会社　代表取締役
1980年8月22日生まれ。法政大学工学部建築学科卒業。埼玉県内の住宅建築会社に勤務後、不動産の相続対策を専門とする会社で「不動産」「相続」の専門知識に加え、「建築」の知識と現場経験を生かし、不動産売買仲介、土地・建物の有効活用提案、底地・借地の権利関係調整など、数多くの相続不動産案件に携わる。2019年、相続に特化した不動産会社として、不動産相続アーキテクツ株式会社を東京都豊島区池袋に設立。相続対策から相続発生後の不動産売却・有効活用提案、地主向けセカンドオピニオン、家族信託コンサルティングまで、不動産相続全般をワンストップで支援。税理士・司法書士・弁護士などの専門家と連携し、実務に即したコンサルティングを行っている。現在は士業と連携した相続の無料相談会を各地で企画・開催するほか、海外居住の日本人向け相続セミナーにも登壇。「安心して相談できる相続の相談窓口」の普及に力を注いでいる。



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